QUE ES Y QUE AMPARA EL SEGURO DE COOPROPIEDADES

QUE ES Y QUE CUBRE EL SEGURO DE COOPROPIEDADES

¿Qué es un Bien Común?

Un bien común puede definirse como un bien mueble o inmueble cuya propiedad es compartida entre dos o más propietarios.
 Para efectos de esta Guía, el conjunto de bienes comunes conforman lo que conocemos como la copropiedad y sobre la misma concurren derechos y deberes de todos los copropietarios. La copropiedad de bienes muebles o inmuebles se puede presentar en edificios, conjuntos o agrupaciones de edificaciones destinados a uso residencial, comercial, industrial o mixto.
 Este tipo de copropiedades están sujetas al Régimen de Propiedad Horizontal y las mismas deben constituirse, de acuerdo con los requerimientos de la normativa, como personas jurídicas. No siempre es sencillo identificar dentro de la copropiedad qué es un bien común y qué un bien privado.
 En esta sección de la guía se relacionan algunas características que permiten al lector identificar los bienes que son comunes a los copropietarios y sobre los cuales se debe adquirir un seguro contras las pérdidas que pueda ocasionar un incendio o un terremoto:

1. Son considerados como bienes comunes aquellos que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los Bienes Privados.

 2. Existen bienes comunes que están estipulados como tal en los planos de la copropiedad.

 3. Finalmente están los bienes comunes de uso exclusivo. Estos bienes, por su localización dentro de la copropiedad, no pueden ser utilizados por 3 todos los copropietarios, sino por ciertos propietarios que tienen acceso directo a ellos.

Un ejemplo de este tipo de bienes comunes son las terrazas a las cuales sólo se puede acceder a través de un apartamento.

¿Qué tipo de inmuebles son considerados Bienes Comunes?

Como se mencionó anteriormente, en ciertas ocasiones no es fácil diferenciar los bienes privados de los bienes comunes que hacen parte de una edificación sometida al régimen de propiedad horizontal. A manera de ilustración se relacionan algunos ejemplos de bienes comunes que se encuentran presentes tanto en edificios como en conjuntos:

• Áreas de uso social (salón comunal, sede social, etc.).
 • Áreas para circulación que se encuentren dentro de la copropiedad:
 » Puntos fijos, corredores, escaleras, terrazas de uso comunal, etc.
 » Vías de acceso vehicular, puentes para uso exclusivo de la copropiedad, rampas, parqueaderos, etc. » Áreas de circulación peatonal como andenes, senderos, etc.
 • Zonas verdes de uso comunal (parques, jardines, etc.).
 • Cerramientos y puertas de acceso a conjuntos. •
 Los cimientos (losas de cimentación, zapatas, pilotes, etc.). •
 Elementos que soportan la edificación (losas entrepiso, vigas, columnas, muros de carga, etc.).
 • La fachada del edificio.
 • Muros que dividen las áreas privadas y los muros de la copropiedad. Ley 675 de 2001, Artículo 3º. Definiciones. Ley 675 de 2001, Artículo 19. Parágrafo 1º.
• Muros compartidos entre la copropiedad y el bien privado.
• Acabados y enchapes de la copropiedad.
 • Techos o losas que sirven de cubiertas. Bienes muebles de la copropiedad (elementos de gimnasio, electrodomésticos de la copropiedad, equipos de comunicación, equipos de computación, etc.).
 • Equipo y Maquinaria (bombas hidráulicas, calderas, ascensores, etc.).
 • Instalaciones eléctricas, hidráulicas y sanitarias que llegan o salen de los bienes privados.
 • Áreas de servicio. » Porterías, garitas, etc.
 » Bombas tanques de almacenamiento de agua, etc. • Áreas de recreación (gimnasios, canchas, piscinas, zonas húmedas, etc.).

 Existen copropiedades que por su disposición arquitectónica cuentan con cierto tipo de estructuras que algunas veces no se reconocen como bienes comunes cuando efectivamente pueden serlo. Entre estas están:

 • Muros de contención.
 • Cimientos y elementos colindantes que soportan las edificaciones de varios copropietarios, por ejemplo, losas corridas de cimentación, losas entrepiso compartidas horizontalmente entre dos o más unidades privadas, etc.
 • Vías privadas dentro de la copropiedad que no pertenecen al gobierno local.
• Instalaciones generales de servicios públicos como transformadores, tanques de almacenamiento de agua, que pertenezcan a la copropiedad y que generalmente puedan estar dentro de los límites de la misma, si los mismos no pertenecen a las empresas de servicios públicos de la ciudad.
 • Cerramientos y puertas de acceso a varios conjuntos.
 • Estructuras de parqueaderos subterráneos, a nivel o elevados.

PARA TENER EN CUENTA:

 En algunos casos no es fácil distinguir entre bienes comunes, bienes comunes de uso exclusivo y bienes privados. Por tal razón, se hace necesario que los mismos se encuentren claramente definidos en los planos aprobados en la licencia de construcción o en el documento que haga sus veces.
Puede presentarse el caso en el cual las Asambleas de las copropiedades tomen determinaciones sobre la designación de cierto bien de la copropiedad que puede ir en contra de lo citado en la Ley.
 En estos casos se hace necesario recordar que ninguna determinación de la Asamblea de copropietarios puede ir en contra de la normativa vigente.
 Se recomienda la asesoría de un profesional cuando la Asamblea pretenda realizar cambios de asignación sobre cualquier elemento de la copropiedad.

Es siempre recomendable contar con la ayuda de un experto para diferenciar los bienes comunes de los bienes privados. Lo anterior ayuda a los copropietarios a contar con un inventario confiable de este tipo de inmuebles que será útil dentro del proceso de aseguramiento de los mismos.

 ¿A qué riesgos están expuestos los Bienes Comunes?

 Los bienes comunes que conforman la copropiedad están expuestos a diferentes riesgos, varios de ellos de naturaleza catastrófica, es decir, riesgos que tienen el potencial de destruir por completo la copropiedad y el patrimonio que representa.
 Consciente de esta realidad, el legislador estructuró en la Ley 675 de 2001 la norma por la cual se obliga a las copropiedades a adquirir un seguro que los proteja contra los riesgos de incendio y terremoto, de manera que se pueda garantizar, al menos, su reconstrucción.

Existen otros riesgos a los que se encuentra expuesta la copropiedad que tienen igualmente el potencial de afectar el patrimonio de todos los copropietarios. Entre ellos están:

 • Daños por agua provocados por inundaciones, lluvias, roturas de tuberías, entre otras.
 • Daños por vientos fuertes que afectan especialmente fachadas y techos.
 • Daños por granizo.
 • Daños por rayo y por fluctuación en la corriente eléctrica.

 Estos riesgos afectan las instalaciones eléctricas tanto comunes como privadas, ascensores, bombas y otros equipos eléctricos o electrónicos de la copropiedad.

 • Pérdidas patrimoniales de los copropietarios en caso de que se culpe a la copropiedad por los daños ocasionados a bienes de terceros, o por lesiones o muerte a terceras personas.
 • Otros tipos de riesgos como terrorismo, sustracción, daños a vidrios, daño interno en maquinaria y/o equipo fijo.

 Para que la copropiedad pueda protegerse contra estos y otros riesgos, las compañías de seguros han venido desarrollando soluciones, de manera que la protección sea lo más completa posible.

 En este sentido, los copropietarios pueden encontrar un amplio abanico de productos de seguros para su copropiedad en una amplia gama de precios.

PARA TENER EN CUENTA:

 Los bienes comunes pertenecen a todos los copropietarios de la edificación o conjunto en un porcentaje determinado.
 Esto quiere decir, que parte de su patrimonio está representado en esta copropiedad. No importa el tamaño de la copropiedad, siempre está bajo el riesgo de sufrir una pérdida o deterioro por un hecho accidental ajeno a los copropietarios.
Por tal motivo, contar con un seguro es contar con una protección para su patrimonio.

¿Por qué deben asegurarse los Bienes Comunes?

 Existen diversos riesgos que pueden afectar los bienes comunes y causar un detrimento patrimonial a los copropietarios.

 De igual manera se pueden generar perjuicios patrimoniales, morales y materiales a terceros sobre los cuales se puede responsabilizar a la copropiedad.

 Al carecer de un seguro de bienes comunes, eventos fortuitos pueden afectar severamente el patrimonio de los propietarios.

 Existe entonces dos razones estrechamente relacionadas para asegurar los bienes comunes o la copropiedad, la primera es la necesidad de protegerse contra los riesgos a los que se enfrenta la copropiedad, de manera que se proteja el patrimonio de los copropietarios.

 La segunda, tiene que ver con la obligatoriedad exigida por la ley, inspirada en la necesidad de que las edificaciones estén protegidas contra eventos de naturaleza catastrófica.

 ¿Qué coberturas ofrece el seguro de Bienes Comunes?

 De acuerdo con la normativa vigente, las copropiedades están obligadas a asegurarse únicamente contra los riesgos de incendio y terremoto.

Coberturas adicionales como responsabilidad civil, daños por agua, anegación, terrorismo, daños por granizo, explosión, daños por rayo, corriente débil, remoción de escombros y otras coberturas adicionales, no son de carácter obligatorio.

 A pesar de esto, es deseable que la copropiedad adquiera algunas de estas coberturas dependiendo de los diferentes riesgos a los que se encuentre sometida.

 Además de estos amparos, las aseguradoras ofrecen soluciones de protección integral que incluyen servicios de asistencia como plomería, cerrajería, electricidad, entre otros, que pretenden atender eventos imprevistos y accidentales.

Es importante aclarar que ni las coberturas ni las asistencias reemplazan el mantenimiento preventivo que se debe hacer sobre las copropiedades.

 ¿Quién debe tomar el seguro de Bienes Comunes?

 La persona jurídica de la copropiedad es quien debe tomar el seguro. Es importante señalar que las pólizas de seguros son un contrato y que las partes de ese contrato son el tomador y la compañía aseguradora.

 Todas estas personas tienen derechos pero también obligaciones en relación con el citado contrato de seguros. En el caso de seguro de copropiedades o seguro de bienes comunes el tomador, el asegurado y el beneficiario son, en casi todos los casos, la misma persona, esto es, la copropiedad.

Por tal motivo se reitera que es de gran importancia que la copropiedad se haya constituido como persona jurídica ante la oficina de instrumentos públicos de la municipalidad.

 Al constituirse como persona jurídica, a la copropiedad se le asigna un número de identificación tributario o NIT. Con este NIT el administrador toma el seguro a nombre de la copropiedad.

PARA TENER EN CUENTA

Resulta de la mayor importancia que la copropiedad esté constituida como persona jurídica.

Para tal efecto confirme con el administrador de la copropiedad esta condición y cerciórese de conocer el NIT de la persona jurídica constituida.

 Es importante también que los copropietarios conozcan con anterioridad las cotizaciones de los seguros lo mismo que los alcances y limitaciones de las pólizas, sus deducibles y exclusiones, de manera que la Asamblea tome una decisión de compra informada.

Para tal efecto puede apoyarse en un intermediario de seguros o directamente en una aseguradora.

¿Cómo se aseguran los Bienes Comunes?

Una póliza de bienes comunes se adquiere directamente en las compañías aseguradoras o por intermedio de un corredor, agencia o agente de seguros.

Para adquirir una póliza de este tipo es importante que la copropiedad cuente con la siguiente información básica:

a. El NIT de la copropiedad.

 b. Dirección donde está localizada la copropiedad.

c. Nombre e identificación del representante legal de la copropiedad.

 d. El inventario y el avalúo del valor de reconstrucción de los bienes comunes.

 Este avalúo es el valor asegurable de la edificación contra los riesgos de incendio y terremoto.

 El valor de reconstrucción debe tener en cuenta la adecuación a la norma sismo resistente vigente y otras normas de construcción como la normativa obligatoria para protección contra rayos, entre otras.

 El inventario y el valor de reposición a nuevo de los bienes muebles de propiedad común en caso que se deseen asegurar.

 Es frecuente que la aseguradora o el intermediario de seguros soliciten información adicional de la copropiedad para definir correctamente los riesgos que van a asegurar.

¿Cuánto cuesta un seguro de Bienes Comunes?

El valor de una póliza de seguros de bienes comunes está en función de muchas variables.

 Entre ellas, las más representativas son: a. Valor asegurable: es el valor de reconstrucción de los bienes inmuebles comunes más los valores de reposición a nuevo de los bienes muebles de la copropiedad.

 b. La localización: es posible que la copropiedad esté cerca de zonas propensas a verse afectadas por los eventos cubiertos, (por ejemplo, zonas de alto riesgo sísmico, taludes, zonas de construcción, fábricas, estaciones de gasolina etc).

 c. Año de construcción: dependiendo del año de construcción, la edificación puede ser más vulnerable a sufrir daños bajo la ocurrencia de un incendio o un terremoto.

 En Colombia la primera norma sismo resistente de obligatoria implementación se estableció en 1983 y se ha actualizado dos veces (en 1998 y en 2010)

. La aplicación de estas normas tanto en el diseño como en la construcción de una edificación, le otorgan un nivel superior de resistencia al movimiento sísmico y a los incendios.

 d. Uso: el uso de la copropiedad puede ser una variable influyente en el precio del seguro. El costo del seguro para copropiedades comerciales puede diferir del seguro para copropiedades residenciales.

 e. Las políticas de aceptación de riesgos de la aseguradora: cada aseguradora tiene una política de aceptación de riegos basada en su historial de siniestros, los montos asegurados, la competencia en el mercado, entre otros.

 f. Las coberturas contratadas: una copropiedad puede contratar la cobertura que exige la ley (incendio y terremoto), sin embargo el mercado ofrece coberturas adicionales ante eventos que tienen igualmente el potencial de afectar total o parcialmente el patrimonio de los copropietarios, entre ellas, responsabilidad civil, daños por agua, daños por granizo y terrorismo.

Por estos y otros motivos, el valor de una póliza de bienes comunes puede variar por compañía y no es posible otorgar un costo único en función del valor de reconstrucción de la copropiedad. La recomendación principal es que se cotice en el mercado la mejor solución de protección al mejor precio.

PARA TENER EN CUENTA

 El precio de un seguro de bienes comunes depende de una gran cantidad de variables como la localización, la edad de la construcción, el uso, el valor asegurado, entre otras.

 En el mercado se pueden encontrar una enorme variedad de coberturas a diversos precios. Recuerde que no necesariamente la póliza más económica es aquella que su copropiedad necesita.

 Compare precios y coberturas para tener la mejor combinación y así estructurar la póliza más conveniente.

¿Qué es y cómo funciona el deducible?

El deducible puede definirse como la parte del riesgo que está a cargo del asegurado. En el caso del seguro de bienes comunes, es la parte del riesgo que queda en manos de los copropietarios.

 El deducible puede estar expresado como un valor en pesos, un porcentaje del valor asegurado o un porcentaje de la pérdida. Esto varía según la compañía y el tipo de seguro que se quiera adquirir.

El funcionamiento del deducible se describe en el siguiente ejemplo:

Suponga que la copropiedad se asegura contra incendio y terremoto.

El valor asegurado de la copropiedad es de $1.000. Si el deducible fue definido por las partes en 10% del valor asegurado, quiere decir que en caso de pérdida total la aseguradora pagará $900 y la copropiedad $100 restantes.

 Lo mismo pasa en las pérdidas parciales. Si se presenta un evento que afecte a la copropiedad en $250 y el deducible es del 10% del valor asegurado, por ejemplo, la aseguradora indemnizará con base en las pérdidas que superen el deducible, en este caso, indemnizaría $150. Los $100 restantes estarían a cargo de la copropiedad.

 El deducible tiene dos funciones: la primera y quizás más importante, es incentivar al asegurado (en este caso los copropietarios), a mantener los bienes inmuebles en el mejor estado posible, de manera que el riesgo de pérdida se minimice.

 En muchos casos, los copropietarios no son conscientes de la responsabilidad que les asiste en realizar las labores de mantenimiento preventivo de los bienes muebles e inmuebles de la copropiedad.

Si el asegurado es partícipe de las pérdidas que se incurran con motivo de un siniestro, se genera un incentivo para que se promuevan las reglas mínimas de cuidado, mantenimiento y adecuada operación de los bienes asegurados.